Дмитрий Савчук: договор аренды как гарантия сохранности земельного банка в реалиях открытия рынка земли

В связи с принятием Верховной Радой Украины Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения» № 552-IX, запуск рынка сельскохозяйственных земель с 01 июля 2021 г. представляется неизбежным и не обойдет стороной ни одного землевладельца и землепользователя в Украине.

На фоне перспективы введения оборота сельскохозяйственных земель тема сохранения земельного банка как никогда актуальна, в первую очередь, для землепользователей, которые станут более зависимыми от добросовестности и свободы землевладельцев.

Такое проявление будет заключаться в поддержке инициативы землепользователей относительно дальнейшего пользования земельным участком на условиях аренды; конклюдентных действий со стороны арендодателя, которые будут направлены на возобновление договора аренды земельного участка; ненарушение арендодателем преимущественного права арендатора на выкуп земельного участка, в случае потенциальной продажи права собственности на земельный участок.

Актуальность проблемы сохранения земельного банка обусловлена активной нормотворческой деятельностью законодателя. Так, в свете поэтапного вступления в силу положений Закона Украины № 552-IX, начиная с 16 июля 2020 г. существенные изменения претерпит процедура возобновления договоров аренды земельных участков, которая для новых правомочных договоров может проходить в автоматическом порядке.

Что касается земель государственной и коммунальной собственности, то условие об автоматическом продлении договоров аренды таких земельных участков возможно к включению в случае, если на таких земельных участках расположены здания или сооружения, находящиеся в собственности пользователя или приобретателя права пользования земельным участком.

Несмотря на упрощение процедуры возобновления договоров аренды земельных участков, реальной остается перспектива поиска землевладельцами каких-либо оснований для отказа в возобновлении и/или в досрочном расторжении договорных отношений с арендаторами земли.

Болезнь лучше предупредить, чем лечить!

Арендные правоотношения регулируются, в частности, Законом Украины «Об аренде земли» и непосредственно заключенными договорами.
По общему правилу, внесение изменений в договора аренды осуществляется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено его условиями. В случае, если условиями договора аренды земельного участка предусмотрена возможность для внесения изменений в одностороннем порядке, целесообразно прописывать механизм обязательного уведомления об этом другой стороны.

Основаниями для внесения соответствующих изменений могут быть как условия самого договора, которые связаны с наступлением определенных событий или обстоятельств (изменение размера нормативной денежной оценки земельного участка), так и волеизъявление сторон относительно уточнения, изменения или исключения определенных условий договора (изменение срока действия договора аренды).

Если договором не предусмотрена возможность для односторонних изменений, а между сторонами не достигнуты договоренности по тому или иному вопросу, спор подлежит решению в судебном порядке.

Советы и рекомендации

Учитывая тот факт, что стороны вольны добавлять новые условия или изменять существующие, рекомендую землепользователям принять ряд следующих мер до 01 июля 2021 г.:

а). Провести юридический аудит всех действующих договоров аренды земельных участков по выявлению условий, которые в перспективе целесообразно изменить (специфические или нетипичные права и обязанности сторон, условия о возобновлении договоров, течении срока действия договоров, условия об индексации арендной платы, условия о форме расчетов по договорам и др.);

б). Инициировать процедуру внесения изменений в действующие договора аренды в части срока действия договоров аренды земельных участков в сторону их увеличения;

в). Добавить к действующим договорам аренды земельных участков условие об автоматической пролонгации договора аренды земельного участка в редакции Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству»;

г). При реализации процедуры изменения условий договоров арендаторам целесообразно достигать компромиссных решений и избегать возможных судебных споров.

Дмитрий Савчук, ведущий юрист TOTUM LF

Источник