Игорь Черненко: почему в 2019 году может наступить дефицит офисов

Вакантность офисной недвижимости составляет около 10%. Активность арендаторов приведет к нехватке площадей и росту ставок.

Прогнозы оптимистов, которые предрекали повышенный спрос на офисы, похоже, оправдались. Сейчас вакантность бизнес-центров составляет 10%, тогда как еще в начале прошлого года — 20-25%.

Хорошая новость в том, что арендаторы и не думают приостанавливать свою активность. Наоборот, большинство украинских компаний планируют развиваться в этом году — расширять свой бизнес, нанимать дополнительных сотрудников и повышать заработную плату персоналу. Найти же место для дополнительного работника в этом году будет сложнее.

Девелоперские компании пока не рискуют вкладывать средства в строительство крупных офисных центров. Коллег-бизнесменов можно понять. Последние несколько лет на рынке было несладко: новые компании-арендаторы не появлялись, вакантность в некоторых объектах доходила до 50%. Найти клиента можно было только, если переманить его у конкурента.

Некоторые офисные центры сдавали свои помещения бизнесу бесплатно, но при условии, что компания сама заплатит за коммунальные услуги. Иначе космические счета за отопление приходилось оплачивать самому девелоперу.

После глубокого кризиса неуверенность в завтрашнем дне остается. И это отражается на будущих проектах. Если в 2007-2008 гг. проектанты создавали здания площадью 40-50 тыс. кв. м, то сейчас — 10-15 тыс. кв. м. Это еще одна хорошая новость для уже работающих на рынке бизнес-центров. Жесткая конкуренция, судя по всему, наступит не скоро.

Эксперты прогнозируют девелоперам хорошие времена. Во второй половине года все игроки рынка могут столкнуться с давно забытой ситуацией, когда спрос превышает предложение.

По оценкам консультантов по недвижимости, в этом году арендаторы снимут около 150-200 тыс. кв. м помещений в киевских офисах. Это фактически все свободные объекты на данный момент. Большого же количества новых объектов не будет — девелоперы просто не успеют их построить.

Реализация новых проектов занимает в среднем два-три года, поэтому проектирующиеся сейчас офисные центры мы увидим не ранее чем в 2020-2021 годах.

Доходы тоже будут расти. Дефицит, как известно, приведет к росту цен на 15% к концу этого года.

Небольшие компании со штатом до 10 человек могут найти альтернативу крупным офисным центрам. В Киеве работает уже более 20 коворкингов, которые сдают места в аренду отдельным предпринимателям-новичкам и выделяют комнаты для небольшого количества сотрудников. В этих центрах, как правило, создано все для развития бизнеса — скоростной интернет, новая техника, переговорные комнаты и даже бесплатный чай.

Офисным центрам действительно невыгодно сдавать в аренду офисы площадью 50-100 кв. м. Гораздо интереснее привлечь офис крупной международной компании, которая сразу же снимет 500-800 кв. м.

Компании, которые не смогут снять помещение в бизнес-центре класса «А» и «В», попадут в «лист ожидания». Докризисная практика, когда девелоперы формировали список из потенциальных арендаторов, возвращается.

До этого времени бизнесмены будут снимать непрофессиональные офисы. Как правило, они расположены в бывших квартирах на первых этажах жилых зданий, а также на территории заводов, фабрик и проектных институтов.

Стоимость их аренды, как правило, на 30-40% ниже по сравнению с профессиональными бизнес-центрами. Но и условия хуже по всем параметрам — от ремонта, охраны и месторасположения. Несмотря на это, проблем с поиском арендаторов у них тоже не будет. Полагаю, нехватка помещений заставит бизнесменов соглашаться на то, что осталось на рынке.

Игорь Черненко, основатель Investment Development Property (IDP)

Источник